Nieuws

Verborgen gebreken bij aankoop woning

Datum: 8 oktober 2018

Wie een bestaande woning koopt, koopt deze in de staat waarin het huis zich op het moment van de koop bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning voor het sluiten van de koop goed te onderzoeken. In dit kader heeft de verkoper een wettelijke mededelingsplicht Dat houdt in dat de verkoper alle gebreken die hij kent aan de koper moet melden. De wet gaat zelfs nog een stukje verder, ook voor gebreken die een verkoper redelijkerwijs had kunnen kennen is hij aansprakelijk tegenover de koper.
 
In de praktijk blijkt het vaak lastig om te bewijzen dat de verkoper een gebrek had kunnen kennen. Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat echter een onderzoeksplicht van de koper. Dat betekent dat de koper de verkoper nooit kan aanspreken voor zichtbare gebreken en voor gebreken die de koper redelijkerwijs had kunnen zien. Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper.
 
Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarbij de verkoper toch aansprakelijk kan zijn. Dat is bij een ernstig gebrek en bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Een gebrek is ernstig wanneer dat het normaal gebruik van het huis in de weg staat, bijvoorbeeld een rotte dakconstructie of een verstopte riolering. De koper mag op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan, het zogenaamde conformiteitsbeginsel.
 
De verkoper is bij een ernstig gebrek aansprakelijk, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was. Om het risico voor een verkoper te beperken wordt tegenwoordig vaak een ouderdomsclausule in de voorlopige koopovereenkomst opgenomen. Met deze clausule wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Daarnaast zien we vaak een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als er sprake is van een voormalige huurwoning. Hierin geeft de verkoper aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning. In hoeverre de clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de exacte formulering van deze clausules.
 
Als u het gevoel heeft de voorlopige koopakte te snel getekend te hebben dan kent de wet nog een uitweg in de vorm van de 3 dagen wettelijke bedenktijd. Het is een goed idee om binnen deze periode de koopakte aan ons voor te leggen. Wij zijn gewend om met vastgoedcontracten te werken. In het geval er voor de koper te ongunstige clausules zijn opgenomen in de overeenkomst, kan de koop nog teruggedraaid worden. U zal niet de eerste koper zijn die hierdoor aan een dure vergissing ontsnapt is.
 
Wilt u meer weten over clausules in het koopcontract? Bel ons voor het maken van een afspraak.